不動産投資ってお堅いイメージだけどワンルームマンション投資はなぜ簡単なの?

ワンルームマンション投資
不動産投資には様々な方法がありますが、最近特に熱いマーケットと言われているのがワンルームマンション投資。

 

サラリーマンの年収でも資金を融資してもらえる場合が多いので、「不動産投資の敷居は高い」と思っていた方でも、ワンルームマンション投資であれば意外と気軽に始めるることが可能です。

 

手元に十分な資金がない人にもハードルが低く設定されているワンルームマンションの投資ですが、入口は簡単でも何十万・何百万という単位で失敗をしている人もちらほら。

 

ここでは元証券ウーマンの私が不動産業者とはまた別の目線で、ワンルームマンション投資の魅力と気を付けるべきポイントを紹介します。

 

ワンルームマンションを選ぶ4つの秘訣も伝授しますので必見です!まず、ワンルームマンション投資が人気を博している理由から見ていきましょう。

ワンルームマンション投資が注目されているワケ

ズバリ、「少ない元手でも融資を受けて簡単に始めることができる」からです。

 

マンション一棟を丸々買うとなると莫大な資金が必要になりますが、ワンルームを一部屋もしくは数部屋借りるのであれば、価格を抑え比較的簡単に資金準備が可能です。

メリット

超低金利の日本では、銀行にお金を置いておくだけで増やすだなんてことはできません。とは言っても、株で運用するとなるとリスクが気になるところです。

 

不動産投資は銀行預金よりも良い利回りで、かつ株よりも低いリスクで運用ができると言われています。

家賃収入

入居者が途絶えない限り、安定した家賃収入が見込まれます。

 

もちろん修繕費や管理費は出費となりますが、月々決められた日に家賃収入を受け取れるのはとっても魅力的です。特に人気エリアやオートロックなどの設備がついている物件は少し価格は上がりますが、入居希望者が多く長期的な収入源につながる可能性が高まります。

将来の備え

金融審議会 市場ワーキング・グループ報告書 「高齢社会における資産形成・管理」 によると、

 

高齢社会における資産形成・管理
引用:>>金融審議会 市場ワーキング・グループ報告書「高齢社会における資産形成・管理」(外部リンク)

 

「定年退職後の夫婦は月々に約5万円の赤字となり、その後20~30年で1,300万円~2,000万円必要だ。」とありますね。ニュースでも麻生太郎金融相がこの報告書を受理しないと発言し、話題になりました。

 

ご長寿大国日本では、年金以外の収入源が無いとなると預金を切り崩して生活せざるを得なくなり、したがって生活の質も低下します。

 

「長生きリスク」という言葉まで誕生するほど、老後の資金繰りに困る世帯・個人が多くなっています。この長生きリスクに備えるためにも、賢く運用して将来へ備える必要がありますね。

個人年金としての役割

生命保険文化センター「生活保障に関する調査」によると、ゆとりある老後の生活費として必要な費用の平均は、夫婦合わせて月に約34.9万円となっています。

 

ゆとりある老後の生活費
引用:>>公益財団法人生命保険文化センター 生活保障に関する調査(外部リンク)

 

しかし、夫婦が共働きの会社員であった場合の年金支給額は月に約30万円、どちらかが専業主婦・主夫であった場合は月に約24万円と、「ゆとりある老後の生活費」には到底届きません。また今後も年金額は年々減少していく為、このギャップはどんどん大きくなっていくことが想定されます。

 

繰り上げ返済などを有効に活用し、早めにローンを返済しておけば、家賃収入と年金が二刀流の収入となり、ゆとりある生活を送ることができるのではないでしょうか。

万が一の生命保険代わりにも

ワンルームマンション購入時にローンを組む方のほとんどが投資用ローンを借りることになります。投資用ローンはマイホームローンと同じように団体信用生命保険がつくため、借りた方に万が一のことがあった時、遺族はローンの返済義務を負う必要がありません。

 

その後のワンルームマンションは継続して遺族が所有できるため、家賃収入もそのまま受け取り続けることが可能で、まとまったお金が必要になれば物件を売却することも可能です。

相続対策

万が一のことがあったとき、現金や銀行預金、株などの有価証券は時価で評価されます。もし故人が1億円の金融資産を持っていた場合、1億円がそのまま相続税の課税対象となりますが、これを不動産で所有していた場合、支払わなければならない税額は低くなります。

 

また、ワンルームマンションですと小規模宅地等の特例の適用が受けられることも多く、節税効果がさらにアップするのも嬉しいポイントですね。

 

小規模宅地等の特例とは?

亡くなった人の自宅の土地や、亡くなった人が事業に使っていた土地を相続する場合に、一定の条件を満たせば、相続税を計算する際の土地の評価額を最大8割引きにしてくれる制度です。

 

実際にこの特例を受けようとすると、細かい条件があるので詳しくは専門家にご相談されることをおススメします。相続税は多くの方に重くのしかかる税金で、節税対策がとても重要です。ワンルームマンション投資に限らず、不動産をうまく活用して相続税の節税対策をされる方がとても多くなっています。

気を付けなければならないポイント

魅力的なメリットがある半面、気を付けなければならないポイントもあります。

 

リスクを少しでも小さくするための方法についてもご紹介致します。

空室および家賃滞納のリスク

ワンルームマンション投資の収入源である家賃が入ってこないとなると、もちろん利益をあげることができません。

 

空室の期間が長くなれば長くなるほど利回りが低下、もしくはマイナスになってしまうので注意が必要です。空室になってしまい、不動産仲介業者等で広告掲載をしてもらうとなると出費が重なり、さらに損失が大きくなります。

 

空室リスクを抑えるためのポイントはつぎの項目でご紹介します。

予定の利回りを大きく下回るリスク

現在買い手の募集が出ている駒込にあるワンルームマンション。

マンション
引用:東急リバブルHP

 

購入価格1,700万円で、年間の予定賃料収入は102万円と悪くないように見えます。近くの駅が3つあり、どこからも10分以内と位置も良さそうですよね。人気設備のオートロックや宅配ボックスもあり、築10年と比較的新しい物件となところも評価ポイントとなります。

 

しかし、注意したいところがひとつ。「予定利回り6.0%」。これは果たして実現可能な数字であるのか、確認の余地がありそうです。

 

この予定利回りですが、単純に物件を自己資金だけで物件を購入し(ローンを組まない)、なおかつ稼働率が100%の状態での利回りです。実際にはローンを組んで投資される方が多いと思いますので、金利の支払いも必要です。

 

また、不動産物件取得時には以下の費用もかかりますが、予定利回りには含まれておりません。

 

初期費用 物件購入価格の訳6~8% 約110万円
維持費 年間予定賃料収入の約15% 約25万円

 

フルローンを30年組み、稼働率が100%としてもう一度利回りの計算をしてみると、

 

フルローン

 

年間の手取り収入がなくなってしまいました。もちろんフルローンではなく自己資金を少し投入したり、ローンの繰り上げ返済をすると少し収入が生まれます。

 

フルローン

 

自己資金500万円を投入し、ローンの金額を減らすだけで年間手取収入が大幅に上がりました。では、同じ条件で稼働率が下がってしまった場合はどうなるでしょうか。

 

稼働率80

 

稼働率が80%となると、年間の手取りはたったの4万円となります。利回りが下がってしまうリスクを最小化するためには、

 

  • あまりにも高額なローンを組みすぎないこと
  • 稼働率に心配がない物件を選ぶこと

 

以上の2点が重要になります。ただしこの2点を守ったとしても、当初の予定利回り6.0%の収入を受け取れる可能性はほぼ0%と言えるでしょう。

災害リスク

地震などの自然災害によって建物が大きなダメージを受けることもあります。

 

ご存知の通り日本は地震の多い国ですが、東日本大震災時のマンション倒壊は0件でした。倒壊や破損があった場合は大きな損失となりますが、マンションは構造的に地震に強い作りとなっているので、あまり大きな心配はないと言えるでしょう。

家賃下落のリスク

築年数が長くなればなるほど、物件の老朽化が進み、将来的に家賃が下がることは想定の範囲内に入れておきましょう。

 

また入居者がおらず、同じマンションの他のオーナーが家賃価格を下げると、自分も下げざるを得なくなります。一度下げ始めると家賃下げ合戦が繰り広げられることも少なくありません。

 

家賃低下を抑えるためには物件のこまめなリフォーム・修繕が必要となり、これらも出費の一部となる為に利回りが悪くなります。また、今後は日本の人口減少が家賃下落に大きな影響を与えることが確実視されています。

 

家賃の大幅な下落を避けるために、長期的に居住需要が高いであろうエリアを選ぶことや設備面なども含め、投資するマンション選びは慎重に行いましょう。

マンションを選ぶ時のポイント

ここまで、ワンルームマンションへ投資するメリットとリスクを見てきました。

 

上記の内容を踏まえ、ワンルームマンション投資を始めたいとお考えの方に投資用マンションを選ぶ時のポイントを紹介していきます。

とにかく立地の良い物件を

いくら価格が安いからと言って都心から離れた地方や、最寄り駅から距離があるような物件を選ぶことは避けましょう。東京都内であれば多くのオフィスが集まるエリア(新宿や大手町、品川など)へのアクセスが簡単ですと、なお安定的な稼働率が見込めます。

 

また、駅からの距離も10分以内、できれば5分程度が望ましいと言えます。年々駅チカの定義も短くなっており、10分以上かかる物件ですと駅チカとは言えなくなりますので注意が必要です。

 

また、ワンルームマンションに入居する人は仕事や学校、アルバイト等で忙しいことが多く生活リズムを読むことが難しい為、物件の近くに24時間営業のスーパーやコンビニがあることも物件選びのポイントに入れてみましょう。

設備が良く、管理はしっかり行き届いているかどうか

人気の設備として代表的なものがオートロックやトイレ・バスが別になっているタイプです。ワンルームマンションの周りには他の競合ワンルームマンションもたくさんあるので、入居者に選んでもらうためには人気設備があるかどうかも重要になってきます。

 

また、管理がずさんな物件ですと、次の入居者を募集する際の修繕費が高額になってしまったり、売却時の価格が低くなってしまうため注意が必要です。

1981年(昭和56年)以降に建てられた物件を選ぶ

1981年に施行された「新耐震設計法」を基に建てられた物件は、震度6以上の地震でも倒れない住宅を前提としており、万が一大きな地震が発生した場合であっても受ける被害は少なく済みます。

 

それ以前に建てられた物件ですと、災害リスクが大幅に上がりますので注意が必要です。

サブリース契約に注意

サブリース契約とは、サブリース会社がオーナーから物件を一括で借り上げ、オーナーの代わりに入居者と賃貸契約を結ぶ方法を指します。

 

サブリース契約の図

 

サブリース契約を結ぶと、オーナーはサブリース会社から家賃保証と言うものを受けます。空室リスクを避けられるかわりにオーナーが受け取れる家賃は低めに設定されます。

 

サブリース契約のメリットとして、

 

  • 入居者がいなくとも家賃を受け取れる
  • 苦情やトラブルの対応、煩わしい書類のやり取りもすべてお任せできる

 

以上の2点があげられます。しかし、サブリース契約が普及して以来、オーナーとサブリース会社の間で多くのトラブルが発生していることも事実です。

 

サブリース契約を交わす際、「入居者がいなくとも毎月決まった家賃が受け取れるので空室リスクの心配がありません」と甘い勧誘を受ける場合が多いのですが、その「決まった家賃」は年々下がり、さらに会社の指示するメンテナンスをしないといけない等のデメリットがあります。

 

契約を解除したいと申し出たところ多額の違約金が発生したり、サブリース会社が提示したメンテナンス費用がとても高価格であったという事例もありました。オーナーにとっては収入減少と合わせて、出費が増える最悪の事態になりかねません。

 

もしサブリース契約を結ぶ際は、契約書の内容をしっかり確認することが必要です。

良い物件があればはじめてみましょう

ワンルーム投資のメリット、デメリット、始める際に気をつけなければならないポイントについてご紹介致しました。

 

思ったよりも簡単に資金調達ができ、預金においておくよりも利回りが良く、株などよりも低リスクで運用できる点はとても魅力的ですよね。しかしこの記事を読んで「メリットのわりに、リスクが高すぎるのでは?」と思われた方もいらっしゃると思います。

 

流動性の低い不動産投資だからこそ、株など以上に気をつけなければならないポイントが沢山あるのが事実です。

 

投資目的ではじめる場合、家賃収入の総額が購入時の価格、諸費用+修繕費などの出費を上回ることができるのか、しっかり計算してはじめましょう。色々な物件を比較してもし良い物件があれば、運用の候補のひとつして考えてみても良いかもしれませんね。

 

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