不動産投資初心者なら知っておきたい7つのこと

失敗談から学ぶ！不動産投資初心者に捧げる成功のコツ

 

まとまったお金も入ってきたし、不動産投資を始めたい！

そう思っても、不動産投資は物件の購入費、修繕費などが初期費用として数千万円、または億単位でかかってくるので、なかなか初めの１歩を踏み出しにくいですよね。

ここでは、筆者が

初心者向けにわかりやすく紹介していきます。

家賃収入で定期的な不労所得が入る不動産投資は、コツさえ掴めば上手に収益を上げて行くことが可能です。

不動産投資とは？会社員でも出来る

 

不動産投資と聞くとどのようなイメージをされますか？

マンションを１棟買いして、入居者からの毎月の家賃収入で収益を上げるイメージでしょうか？それも、もちろん間違いではございません。

しかし、不動産投資と言っても種類は様々。マンションを１棟買いする方法以外にも、様々な投資方法があります。例を上げれば、以下のようなものがありますね。

簡単に、それぞれの不動産投資方法について解説していきます。

まずは、マンションの1部屋を購入する方法です。

１.マンションの1部屋を購入する方法

 

新築や中古のマンションの1部屋を購入し、入居者へ貸出、家賃収入を得る方法です。区分所有とも言われています。

マンションの1棟買いとなると、物件の購入価格だけでも数千万円、都内一等地となると 1億円を軽く越えてきます。その点、区分所有であれば、物件の購入費用（初期費用）が抑えられ、初心者でも比較的手を付けやすいのが特徴です。

しかし、1部屋あたりの家賃収入から、管理費や修繕費などど運用コストを支払っていく必要がある為に、大きなリターンは狙いにくいと言えます。

エリア	価格
東京都港区　駅徒歩６分（中古・１K）	約2,000万円
大阪市中央区　駅徒歩４分（中古・１K）	約1,800万円
愛知県名古屋氏　駅徒歩３分（中古・１K）	約2,300万円

 

続いて、マンションやアパートを1棟買いする方法です。

２.マンションやアパートを1棟買いする方法

 

新築や中古のマンションの1棟まるまる購入し、各部屋を入居者へ貸出、家賃収入を得る方法です。貸し出せる部屋数が多いため、例えば都内ワンルームであれば家賃相場10万円程となり、1棟に８部屋あれば1ヶ月に約80万円の家賃収入が望める計算となります。

しかし、1棟買いともなれば、物件の購入にまとまった資金が必要となり、ローンを組んで購入するケースがほとんどです。また、常に満室を保てれば毎月大きな収入が期待できますが、空室が増えれば増えるだけ家賃収入が減り、ローンの返済が厳しくなるなど、資金繰りが困難になる可能性があります。

エリア	価格
東京都杉並区　駅徒歩8分（中古・7戸）	約1億4,000万円
大阪府大阪市　駅徒歩3分（中古・8戸）	約8,500万円
愛知県名古屋市　駅徒歩6分（中古・9戸）	約8,500万円

 

3つ目は、 REIT（リート）です。

３.REIT（リート）

 

REIT（リート）って何？と思われた方も多いでしょう。

REIT（リート）というのは、マンションなどの投資用不動産 に投資する投資信託で、REITを購入すれば、間接的に不動産に投資することが出来ます。

例えば、日本賃貸住宅投資法人のREITは約8万円から配当利回り4.50％程（楽天証券HP調べ）となっています。

不動産の現物購入と比べて少額から投資でき、また現物投資とは異なり、売却がしやすい点で初心者向けの不動産投資と言えますね。

さて、ここまで、 3種類の不動産投資について見ていきました。

ここからは、不動産の現物購入にフォーカスを当て、不動産投資を始めるメリットとリスクを見ていきます。

始めるメリットとリスクを理解

 

投資においては、メリットを知り、他の投資方法と比較、ご自身に合った最適な投資方法を選ぶことが大切です。

ここでは、不動産投資のメリットを見ていきます。

不動産投資のメリット

 

不動産投資のメリットは、以下の５つです。

早速、１つずつ見ていきます。１つ目は、 毎月の収入を確保できる点です。

１.毎月の収入を確保できる。

不動産投資の１番のメリットと言っても良いでしょう。不動産投資では、毎月の固定収入を確保することが出来ます。

株式投資でも投資先の業績が上がれば、配当金が貰える場合がありますが、貰えても年2回程となります。その点、不動産投資の場合は毎月の給料のように安定した家賃収入が入ってくるのは安心ですね。

定年までに、ローンを完済済みのマンションを数棟保有できれば、それだけで定年後も家賃収入で豊かな生活を送ることが出来るでしょう。

2つ目は、 長期投資による相続対策です。

２.長期投資による相続対策

不動産投資は相続対策になることをご存知でしたでしょうか？不動産については相続税の計算における評価額が、現金や有価証券よりも減額されます。

現金、預金、有価証券（株式など）は時価で評価されます。しかし、不動産の場合、建物は「固定資産税評価額」、土地は市街地の場合「路線価方式」、市街地以外の場合は「倍率方式」という基準で評価されます。

これらの基準で評価することで、実際の建物や土地の購入価格よりも低い評価額となり、相続税を節税することが出来るということです。

今後、相続税も増税へと向かっていくという話もありますので、資産を不動産へ移すことは節税の面からも有効であると言えますね。

3つ目は、保険の代わりになる点です。

３.保険の代わりになる

居住用の住宅を購入された方はご存知の方もいるでしょう。金融機関から融資を受けて、マンションを購入する場合「団体信用生命保険」に加入することになります。

団体信用生命保険に加入すれば、名義人が死亡した場合、ローンは保険金で補填されるので、残された家族に不動産を残すことが出来ます。

このように、不動産投資は生命保険の代わりにもなります。

4つ目は、レバレッジ効果がある点です。

４.レバレッジ効果がある

株式投資の資金集めにローンは組めませんが、不動投資の物件の購入費用には審査に通れば、ローンを組めます。

少しの頭金さえ準備ができれば、後は毎月の家賃収入でローンをこつこつ返済していくことで、上手に資金を回しながら運営していけます。

2,000万円という資金で、５倍に当たる１億円の大型物件を買うような、レバレッジ効果（てこの原理）を期待できます。

5つ目は、インフレリスクに備えることが出来る点です。

５.インフレリスクに備えることが出来る

日本の物価は上昇し続けています。

物価が上がると、紙幣の価値は自然と下がります。資産を預貯金で保有しているとインフレの影響をモロに受けてしまいますが、不動産の価格はインフレに連動していないので、物価上昇の影響を受けることなく、インフレリスクから資産を守ることが出来ます。

さて、ここまで不動産投資のメリットについて見てきました。レバレッジ効果を活用し、少ない資金で老後に備えて定期収入が入る仕組みをつくっておけるというのは、不動産投資の大きなメリットであると言えますね。

ここから続けて、不動産投資のリスクについても見ていきます。投資に置いて起こりうるリスクを知っておくことは大切です。起こりうるリスクをしっかり理解することで、事前に対策を立てることが出来ます。

不動産投資のリスク

 

不動産投資の主なリスクは、以下の４つです。

ここでも、１つずつ見ていきます。

１つ目は、空室のリスクです。

１.空室のリスク

不動産投資の一番のリスクは、なんと言っても空室のリスクです。空室が発生すると、その分毎月の家賃収入は減り、返済が必要なローンの返済額は変わりませんから、毎月のローン返済が苦しくなります。

いくら建物価格が低いからと言って、駅から離れている物件や、老朽化が激しい中古物件などを購入してしまうと、入居者が集まらず空室のリスクは高まります。

空室のリスクを抑える物件購入のコツは、後ほど紹介します。

２つ目は、 購入物件の見極めが難しいリスクです。

２.購入物件の見極めが難しいリスク

株式投資や投資信託であれば、雑誌やニュースサイトなどでも「おすすめ銘柄」として銘柄紹介もされており、初心者でも比較的投資対象は選びやすいでしょう。

しかし、不動産投資の場合は、基本的に１点ものですので、不動産の資産価値、位置、設備など様々な目線分析、ご自身で検討を重ねなくてはいけません。

基本的には、購入物件をご自身で決定しなくてはいけない部分で、失敗するリスクがあることは覚えておきましょう。

３つ目は、売却しにくいリスクです。

３.売却しにくいリスク

株式や投資信託であれば、よほどのことがなければ売りたいときに売れないということはないですが、不動産の場合買い手が見つからないと売却できないリスクがあります。

空室が出てしまうような物件であれば、なかなか売り手が見つからず、継続して管理コストだけが出ていってしまうなんていうことも考えられます。

可能であれば、買い手が見つかりやすい都心のマンションなどの購入を検討すると良いでしょう。

４つ目は、 天災のリスクです。

４.天災のリスク

こちらは、現物投資ならではのリスクです。不動産投資の場合は、地震などの天災などで物件に被害が出ることが考えられます。

保険をしっかりかけておくことがリスク回避となりますが、あまりにも保証内容が充実した保険に入ると、月々の保険料も高額になります。物件があるエリアの環境、過去の災害状況を確認し、保証内容を検討すると良いでしょう。

さて、ここまで不動産投資のリスクを説明してきました。事前に予想できるリスクに関しては、できるだけ事前に回避できるようしっかり対策を立てられると良いですね。

さて、反面教師という言葉があるように、失敗例から学べることは沢山あります。続けて、不動産投資の失敗談から物件購入の成功のコツを見ていきます。

失敗談から学ぶ！物件購入の成功のコツ

ここでは、 不動産投資の失敗談から物件購入の成功のコツを学んでいきます。

多少ぼかしてありますが、編集部の周りで実際に耳にした失敗談となります。同じ失敗を犯さないように、どこが問題だったのかしっかり見ていきましょう。

１つ目は、 業者の話を丸呑みにして失敗してしまったケースです。

ケース１：業者の話を丸呑みにして失敗

地方IT関係会社勤務の30代、Aさんは不動産投資関連の Youtube 動画から不動産投資に興味を持ち、不動産投資セミナーへ参加。後日電話勧誘があり、一度話だけもということで近くのカフェで話を聞くことに。

20％～30％の高利回り、そんな甘い言葉に騙させてその場で契約を決めたが、入居者のニーズを無視した物件を買わされ、空室に悩まされている。

さて、続けて問題点を見ていきます。

業者の話は鵜呑みにしない

投資セミナーの比でないくらい、「不動産セミナー」は全国いたるところで開催されています。

筆者も日頃から時間を見つけてセミナーに参加をしていますが、カリスマ大家と紹介される講師に、現実味のない事例を並べ立てられ、その気になり不良物件を買わされた・・なんて話も聞きます。

先述したとおり、不動産投資にはメリットもあればデメリットもあります。メリットだけを並べ立てる業者の話は鵜呑みにせずに、参考程度に留め自分で勉強をし投資先を決定する必要があります。

2つ目は、 根拠のない予想で購入してしまったケースです。

ケース２：根拠のない予想で購入

 

都内商社勤務のBさんは、ネットや、セミナーでの「東京オリンピックで都心マンションは値上がりする」といった値上がりトークに魅了され、その気になって購入したが、未だ入居者がつかずほとんど空室状態で困っている。

さて、続けて問題点を見ていきます。

根拠のない予想で購入しない

続けて、オリンピック関連の例となってしまいましたが、最近では、「ハワイの不動産は上がる」といった甘い話に乗り、人がほとんど住んでいないような離島エリアの物件を購入してしまうといったケースもよく耳にします。

海外のケースに限らず、〇〇があるから、○○だから上がりそうといった安易な考えで、よくもわからない物件に飛びつくのは危険です。勿論、東京オリンピックのような外的要件も勿論大切ですが、より基本的な立地や築年数などコアな部分の確認を忘れないようにしましょう。

さて、ここまで失敗談から物件購入の成功のコツを学んで来ました。

ここで説明した「業者の話を盲目的に信じ込まない」「自分のフィーリングや、根拠のない予想で購入しない」といった2つポイントは常に心に留めて、投資先物件の選定ができると良いでしょう。

続けて、 高利回りな割安物件を探す方法を紹介していきます。

高利回りな割安物件を探す方法

 

ここでは、 高利回りな割安物件を探す方法を見ていきます。

誰しも、「高利回りかつ割安な物件」に投資したいと考えるのは当然のことです。では、そのような物件はどのように探すことができるのでしょうか？

投資物件選びで、チェックしたいポイントは

ですね。ここでも、1つずつ見ていきますよ。

まずは、 立地です。

立地

不動産投資は「立地が全て」と言われるように、立地はとても重要なポイントとなります。そうなると、どんな立地の物件が良いのか？という話になりますので、ここで入居者のニーズが高い立地条件をまとめてみます。

基本的には、入居者の立場になって住みたい物件を選べは良いですが、競合が少ないという点は盲点になりやすいですね。

マンションが乱立しているような地域では競争が激しく、家賃を下げたり・インテリアなどで差別化を図る必要が出てきますので、既に立っている建物だけでなく、これから建築される予定のマンションがないかについても、しっかり情報集めをする必要があります。

続いて、室内環境です。

室内環境

 

室内環境関連で一番気になるのは、築年数でしょう。

築年数が新しいことに越したことはないですが、リフォーム済みの場合は広告を出す際に「リフォーム済」という文言を入れられるので、集客力は上がります。

女性の社会人の入居者が多いエリアであれば、トイレ、バスルームなどの新しさは重要となりますし、オートロックなどセキュリティーで売りになるポイントがあるかもチェックできると良いですね。

最後に、利回りです。

利回り

 

住居用の物件選びではあまり考慮されないと思いますが、投資用物件となりますので、どれくらいの金額を投資してどれくらいのリターンを得ることが出来るかは確認しておく必要があります。

不動産の利回りを計算する際には、 表面利回りと実質利回りの違いを理解しておく必要があります。

まず、 表面利回りとは、よく不動産サイトに表示されている利回りです。期待利回り○％で儲かる物件ですよ！と言われる場合の、利回りと考えておくと良いですね。

この表面利回りとは、１年間ずっと満室だった場合を想定した家賃収入を物件価格で割ったものです。

表面利回り（％）＝年間で満室だったときの家賃収入÷物件価格×100％

ここで注意したいのが、この表面利回りでは空室のリスクとランニングコスト（経費）は、考慮されていないところ。空室が出れば家賃収入は減りますし、別途、管理費や修繕費などのランニングコストも勿論年間を通してかかってきます。

そこで、この空室のリスク、 経費を考慮して実際に投資者に入るリターンの割合（利回り）を計算したのが実質利回り。実質利回りは、物件のランニングコスト（管理費や修繕費、空室損失費用、等）と物件購入時にかかった経費（仲介手数料、税金等）を考慮して計算します。

実質利回り（％）＝(１年間の家賃収入－１年間でかかる運営経費÷(物件価格＋購入経費)×100％

なら、 実質利回りで物件を検討すれば良いのでしょう？と思われるかもしれませんが、 空室損失費用や修繕費用を正確に見積もることが難しく、なかなか正確な数値は出しにくいです。

最低、表面利回りだけでも計算して、物件を選ぶと良いでしょう。ちなみに、目指す利回りは地域によって異なりますが都内であれば3%程を目安とすると良いでしょう。

次は、不動産投資のローンについてです。

資金集めにローンを組む

 

先述したとおり、不動産投資ではローンを利用してレバレッジ効果を得られると説明してきました。ローンと言うと、住宅ローンと混同されがちですが、住宅ローンと不動産投資ローンは貸付の目的が異なるために審査基準も異なります。

審査の厳しい不動産投資ローンですが、サラリーマンや公務員等の収入が安定している方であれば、通りやすいと言われています。サラリーマンで不動産投資と言うと難しいイメージですが、意外とおすすめな投資方法なのです。

そして、さらに住宅ローンと不動産投資ローンの違いとしては金利が異なります。 住宅ローンですと0.4％～0.5％程ですが、 不動産投資ローンの場合は2％～3％と金利が高く設定されています。

そうなると、投資でローンを組むのはちょっと思われるかもしれません。しかし、ローンというレバレッジを使うことで、個人では購入が難しかった大型物件を購入し、高い利益率を維持すれば、ローンの返済分を差し引いても手元に十分なお金が残る可能性があります。

また、ローンの返済後は家賃収入がそのまま手元に入ることを考えても、 返済計画しっかり立てた上でローンを組むことも考えても良いでしょう。

次は、ここまでの内容を踏まえ、不動産投資に向いている人を説明します。

向いている人

 

さて、ここまで不動産投資について初心者向けにわかりやすく説明してきました。

投資は不動産投資だけはありません、株式投資、投資信託など沢山の投資方法がある中で不動産投資を選ぶのがおすすめな人は、以下のような人です。

１つずつ見ていきます。１つ目は、 投資の勉強をするのが好きな人です。

１.投資の勉強をするのが好きな人

 

不動産投資に関しては、リフォームの費用、人気エリア、賃料の相場などトレンドを追っていく必要があるため、常に情報収集・勉強が必要となります。

なので、元々不動産投資に興味があったり、いろいろ調べたり勉強するのが好きな方は、不動産投資で成功できる確立が上がります。

２つ目は、お金の管理ができる人です。

２.お金の管理ができる人

 

仮想通貨やFXなどはギャンブル的に、なんとなく投資してなんとなく儲かった、なんていう方もいるでしょう。しかし、初期投資額が高い不動産投資をギャンブル的に行う方は少ないと言えます。

いくら投資して、いくらのリターンが得られるのか。常に数字を追い、資金繰りを考えながら運用を行う必要があります。 なんとなく、不要なリフォームをしたりと、どんぶり勘定な方は不動産投資は向いていないと言えますね。

３つ目は、 人付き合いが得意な人です。

３.人付き合いが得意な人

 

意外かもしれませんが、不動産投資は 人付き合いが得意な人に有利です。

編集部の知り合いにも、都内に何棟ものマンションを保有している人がいますが、毎週のようにセミナーや同業者の交流会に足を運んでいます。

同業者の知り合いが増えることで自然と良い物件の情報も入ってきますし、仲介会社と仲良くなることで優先的に優良物件を紹介してくれる場合もあります。

不動産投資では、リファーム会社、管理会社など外部の方とのやり取りがあります。人付き合いが得意な人は、様々な部分でメリットを受けることが出来るでしょう。

４つ目は、サラリーマンや公務員です。

４.サラリーマンや公務員

 

これは、不動産投資ローンの項目で説明したとおり、 不動産投資ローンは住宅ローンと異なり審査が厳しい傾向にあります。

信用の高い勤務先に努めている、公務員、上場企業の社員などであればローンの審査に通りやすいため、おすすめです。逆に、過去に消費者金融からの融資を受けていたり、給料体制が歩合制だったりすると、審査がおりにくい傾向にあるようなので、おすすめできませんね。

さて、ここまで不動産投資に向いている人を紹介してきました。投資の中でも、不動産投資は意外と手のかかる投資方法ですので、それを楽しめる方でないと続けにくいでしょう。

投資に手間はかけたくない！投資の勉強はしたくないという方は、ヘッジファンドなどに運用を一括で任せてしまうのが、手軽に安定したリターンを狙えるので良いですね。

続けて、不動産投資の勉強方法について紹介します。

本・ブログ・セミナー参加で勉強する

 

しつこいようですが、不動産投資において勉強・情報集めは成功の鍵となってきます。ここでは、不動産投資の勉強方法について説明します。

おすすめは、まずは本とブログで不動産投資についてある程度の知識をつけてから、不動産セミナーへ参加し情報集めをされるのがオススメです。

知識のない状態で行くと、セミナーで情報の正誤性を判断できないので、できるだけ知識をつけてから、不動産セミナーへ参加しネットワークを広げて行けると良いですね。

ここで、おすすめの不動産関連本・ブログ・セミナーを紹介しておきます。

おすすめ本１：世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生

不動産投資を始めるなら、初めの１冊としておすすめなのが「世界一やさしい 不動産投資の教科書 1年生」です。物件の選び方、リスクの抑え方と初心者向けに、１歩ずつ丁寧に解説されています。

不動産投資関連本となると、大型物件をどんどん購入して、カリスマ大家になろう！といった類のものが多い中で、リスクを抑えながら丁寧に投資する方法が記されており、大変に参考になると思います。

おすすめ本２：知りたいことが全部わかる！不動産の教科書

こちらは、応用編で不動産投資を始めるに当たり、知っておきたい知識を網羅できる１冊です。不動産の物件調査の基本がわかりやすく説明されており、実際に物件を見に行くときにも携帯して一つ一つ細かくチェックすることが出来ます。

不動産業者に向けての実務解説本という位置づけのようですが、これから不動産投資を始める方は呼んでおいて損はないでしょう。

おすすめブログ１：公務員の不動産投資アパート経営

管理人の方は、20代不動産投資を初め、土地から購入し、新築でアパートを建てられ、現在は公務員をされながら副業規定内でのアパート経営をされているとのこと。

実質利回り10%、現在満室とのことで、実際に副業として不動産投資に取り組み成功されている管理人の不動産投資家としての日常を垣間見ることの出来る貴重なブログです。

不動産投資家のイメージをつかみたい人にはオススメです。

fa-angle-double-right公務員の不動産投資アパート経営

おすすめブログ２：大家で楽しく自由な生活をしています・俺のポンコツ日記

1棟アパートをメインに不動産投資を専業でされている方のブログです。中古物件を購入しリノベリングするなど、物件を自分で管理しての運用もされています。

将来は専業の不動産投資を考えられている方には、オススメです。

fa-angle-double-right大家で楽しく自由な生活をしています・俺のポンコツ日記

おすすめセミナー１：REISM（リズム）

参加者の満足度99％を誇る、REISMのセミナーは不動産投資初心者でも投資の基本を1から無理なくしっかり学ぶ事が可能。

実際に編集部もセミナーに参加してみて、無料で不動産投資の情報をわかり易く学べ、大変に為になりました。売り込みもなかったですので、まずは大手のセミナーに参加し雰囲気を掴むのが良いでしょう。

fa-angle-double-rightREISM公式サイト

初心者は情報集めから

 

ここまで、不動産投資とは何か？不動産投資のメリット・デメリット、不動産投資の成功の秘訣から、ローンの組み方、割安で高利回りな物件を見つける方法、不動産投資の勉強方法から不動産投資に向いている人までまとめて紹介してきました。

不労所得で継続的に収入が入る不動産投資は、特に老後の資金づくりには最適と言えるでしょう。不動産投資を始めようと考えている人は、まずは情報集めから初め、長期的にしっかりとした収益が見込める物件を選ベると良いですね。

本サイトでは、資産運用に関する情報を定期的にアップしています。是非日ごろの運用の参考にしてみてください。