物件選びの大切な指標!不動産投資の利回りについて理解しよう

不動産投資の利回り

不動産投資について調べていると、必ず出てくる「利回り」という言葉。

 

言葉自体は聞いたことがあるけれど、いまいちピンとこない...といった方もいるかと思います。

 

この「利回り」は物件選びの重要な指標の一つなのです。今回は、不動産投資の利回りの考え方、計算式から目安としたい最低ラインまでをわかりやすく解説します。

 

不動産投資の基本である利回りをしっかり理解することで、物件選びが格段にしやすくなります。まずは、利回りの考え方について説明します。

利回りの考え方

初めに利回りの考え方を説明します。

 

利回りとは、投資した金額に対して1年間で見込まれる収益を示す数字です。利回りが大きければ大きい物件ほど、投資した金額に対して大きなリターンを期待できます。

 

不動産投資の利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。

 

不動産投資の利回りの種類

種類 説明 わかること 注意するポイント
表面利回り 家賃収入額だけをもとに計算した、投資金額に対する見込み収益。 大まかな収益性をつかむことができる。 ・不動産を維持するための必要経費は考慮されていない
・満室を想定している。
実質利回り 家賃収入から不動産を維持するための必要経費(税金、保険料、修繕費など)を差し引いた手取り収入額をもとに計算した、投資金額に対する見込み収益。 細かい収益性をつかむことができる。 ・満室を想定している。

 

表面利回りには不動産を維持するための必要経費(税金、保険料、修繕費など)は含まれていないため簡単に計算でき、沢山の物件を比較する際に参考にするとよいでしょう。

 

反対に、実質利回りは不動産運用にかかる様々な費用を見積もらないといけない為に、計算に手間がかかります。

 

しかし、表面利回りでは儲かるように見えても、実質利回りで計算すると利益がでない可能性もあり、実際に物件を購入する際は、より現実的な見込み収益の「実質利回り」を計算してから購入することをおすすめします。

 

利回りの考え方を理解したら、次は計算方法を見ていきましょう。

計算式を確認しよう

ここでは、利回りの計算式について説明してきます。

 

先ほど説明した通り、不動産投資の利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があり、それぞれ計算方法が異なります。

 

まずは、「表面利回り」の計算方法について説明します。

表面利回り

表面利回りは以下の計算式で求めることができます。

 

表面利回り(%)=年間家賃収入÷物件価格x100

 

例えば、年間家賃収入が180万円のマンション1室を3,000万円で購入した場合...180万円÷3,000万円x100=6%の利回りになります。

 

計算式からわかるように、物件価格に対して高い賃料が取れ、家賃収入の割には物件価格が安い物件が、利回りが高くなります。

 

次に、「実質利回り」の計算方法について説明します。

実質利回り

実質利回りは以下の計算式で求めることができます。

 

実質利回り(%)=(年間家賃収入-年間支出)÷物件価格

 

例えば、年間家賃収入が180万円のマンション1室を3,000万円で購入し、年間支出が100万円だとすると...(180万円ー100万円)÷3,000万円x100=2.6%の利回りになります。

 

不動産投資における年間支出に関しては、以下のような支出が考えられます。

 

不動産投資の年間支出
・固定資産税
・火災保険料
・賃貸管理費
・建物管理費
・修繕費用 など

 

それぞれ事前に見積もりをもらっておくと、実際の利回りに近い数字を出しやすくなるでしょう。

 

利回りの計算方法がわかったところで、気になるのは「どれくらいの利回りの物件を選べばよいの?」というところだと思います。続いて、物件選びの参考にしたい、利回りの相場から最低ラインまでを紹介します。

利回りの相場から最低ラインをチェック

ここでは、利回りの相場から最低ラインまでを見ていきます。

 

まずは、利回りの相場を紹介します。

賃貸住宅の期待利回り

利回り

利回り

参考文献:日本不動産研究所 第 36 回 不動産投資家調査

 

期待利回りとは、不動産投資家が期待する見込み収益のことです。

 

地方都市は物件の購入価格が東京都内と比べて安い為、利回りが良い傾向にあります。とはいっても、利回りが良い地方都市の物件が、都心の物件より儲かるとは言えません

 

地方都市の物件には、都心に比べ入居希望者が少ない為に「空室のリスク」があることを忘れてはいけません。利回りは基本的に満室を想定し計算した数字です。物件購入の際には「空室のリスク」があることを十分に考慮して検討する必要があります。

 

次は、不動産投資の利回りの最低ラインについて紹介します。

最低ラインは何%?

利回りの最低ラインは物件の位置や構造(木造・鉄筋など)、築年数により変わってくるために、何%なら儲かる物件だと言い切ることは難しいですが、一般的には目安として10%と言われています

 

ただし、物件の購入価格が高い東京都心で10%の利回り物件は見つけにくく、地方都市であれば見つかったとしても「空室のリスク」があります。10%という数字は参考程度として覚えておくと良いでしょう。

 

つぎに、不動産投資における物件選びの基本を紹介します。

不動産投資における物件選びの基本

空室のリスク

今まで不動産投資の利回りについて説明してきましたが、利回りが良い物件=儲かる物件と言えるわけではありません。

 

例えば、立地が都心から離れている地方都市は人口が少なく入居者が集まらないといった「空室のリスク」があります。また、物件価格が安い物件は築年数が長かったり、駅から離れていたりして入居希望者が集まらず、空室がでやすくなる可能性があります。

 

利回りが高い物件には「空室のリスク」があることをしっかり理解し、利回りの良さだけで飛びついて失敗しないよう、様々な視点から総合的に判断することが大切です。

 

最後に、まとめです。

まとめ

不動産

ここまで、不動産投資の利回りの考え方、計算式から目安としたい利回りの相場から最低ラインまでをわかりやすく解説してきました。

 

不動産投資の物件選びは、10%という利回りを参考にしつつも、利回りの高さに目を奪われず総合的に判断できると良いですね

 

本サイトには他にも不動産投資についての情報がございますので、興味のある方は是非チェックしてみてくださいね。

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