不動産を使った資産運用の良し悪しとは?

不動産投資のメリットとデメリット

今のあなたは不動産を利用した資産運用に少なからず興味を持っていると思います。それにもしかしたら一度くらいは不動産投資のセミナーに参加したかもしれませんし、参加はしなくても不動産会社からセミナーの勧誘を受けたことくらいならあるのではないでしょうか。

 

実は今あなたが気になっている不動産投資は、色々な資産運用の中で最も確実性が高い資産運用として注目されています。

 

もちろん不動産投資も資産運用である以上、デメリットや失敗リスクはありますし、あなたとの相性の問題もあります。そこでここからはマネーブリッジ編集部が、不動産を使った資産運用に取り組む際の大前提と不動産投資のメリット・デメリットについて紹介していきます。

そもそも不動産投資とは

不動産投資とは、マンションやアパート、オフィスビルなどを購入して収益を得ることをいいます。不動産を安く買って高く売ればその差額で儲けることも出来ますし、入居者に貸し出して家賃収入を得ることも可能です。

 

また、不動産投資と聞くと建物1棟まるまる管理するイメージを持つ人もいるかもしれませんが、ワンルーム単位から始めることができます。ワンルーム単位から始めれば、仮に借り手が見つからなかったとしても自分で購入したマンションに住むことができます。

 

最近ひそかに流行っているのが、シェアルームの運営です。シェアルームの運営は、マンションやアパートの1室を購入し、各部屋に入居者を集めるだけで始めることができます。比較的簡単に始められるので、フリーターの方でもシェアルームを運営している人がいます。

 

フリーターの方でも始めることができると聞くと自分にもできそうだと思わないでしょうか。住宅ローンを組めば、最低限の頭金さえ用意できれば不動産を購入できますので、金銭的なハードルも高くありません。

 

なんとなく敷居が高そうな不動産の経営ですが、借り手さえ見つけることができれば、安定収入が見込めます。株をはじめとした金融商品による資産運用と異なり、不動産という実物が自分の手に残り続けるという特徴もあります。

 

不動産投資の概要を説明してきました。続いては、そんな不動産投資に取り組むメリットを紹介していきます。

不動産を購入して資産運用に取り組むメリット

多くの人にとって不動産は借りるものであり、所有して貸す側に立つ人は多くありません。ここでは、資産運用で不動産投資に取り組む5つのメリットについて紹介します。

1、第2の定期収入が手に入る

不動産を経営する一番のメリットは、借り手が見つかれば第2の収入源が手に入ることです。株やFXによる資産運用は、その時の景気や銘柄の価格の上下によって資産価値が変動するので安定性が低いです。

 

他方で不動産を使って資産運用に取り組む場合は、会社からの給料のように入居者から毎月固定金額が振り込まれます。第2の安定収入を確保できることが、他の資産運用にはない大きなメリットです。

2、手間をかけずに運用できる

株やFXをはじめとした資産運用で勝つには、日々マーケットの状況を調べることや継続的なお金の勉強が不可欠です。つまり日々資産運用の勉強をすることやマーケットの状況を確認しなくてはいけないので時間というコストがかなりかかります。

 

不動産で資産運用に取り組む場合、借り手が見つかれば毎月定期収入が入りますし、管理業務は外部に委託できます。時間的なコストや精神的な負担がかからない分、他の資産運用よりも手間がかかりません。本業で忙しい方と相性がよい資産運用です。

3、節税対策になる

実物資産である不動産は、金融商品による資産運用よりも税制面でのメリットがあります。ここで重要になるのは、不動産のような実物資産と関係が深い減価償却という概念です。不動産のような実物は使用すればするほど劣化していくので、使用年数に応じて資産としての価値が低くなります。

 

つまり、所得税や相続税は減価償却後のマンションの価値をベースに算出されます。不動産の価値は毎年落ちるので金融商品で資産運用に取り組むよりも支払う税金が少なく収まります。

4、インフレ対策になる

不動産という実物を使って資産運用に取り組むので効果的なインフレ対策になります。基本的にインフレが生じると通貨や株をはじめとした金融資産の価値が下落しますし、最悪の場合紙切れ同然になってしまいます。

 

その一方、インフレ時には実物の価値が上がるので、実物資産を保有することは、効果的なインフレ対策になります。純粋な収益性だけではなく、資産運用におけるリスクヘッジという面でもマンションを買う価値はあります。

5、生命保険の代わりになる

住宅ローンを利用して不動産を購入する際には、団体信用生命保険に加入することになります。この保険に入れば、加入者が事故などで亡くなると保険会社が残りのローンを支払ってくれます。

 

つまり本人に何かがあっても家族にマンションという実物資産を残すことができます。家族にマンションという大きな資産を残すことができるので、マンションの経営には生命保険のような側面もあります。ご家族をお持ちの方にとってマンション経営という資産運用は、収益性以外の面でもメリットがあります。

 

ここまで資産運用で不動産投資に取り組む5つのメリットを紹介しました。続いて、資産運用で不動産投資に取り組むデメリットについても合わせて紹介していきます。

資産運用で不動産投資に取り組むデメリット

資産運用で不動産投資に取り組む5つのメリットについて紹介します。

1、物件の購入には費用がかかる

不動産投資に取り組む前に大前提として押さえておきたいのは1000万円を超える資金が必要になることです。他の資産運用と違って不動産投資は、50万円100万円といった金額では始めることはできません。資金が多く必要という意味では、着手へのハードルが高い資産運用といえます。

 

はじめての不動産投資であるがゆえに、リスクを低く抑えたいと考えていても、不動産の購入には1000万円単位の資産を回すことになるのである程度のリスクがあります。この点は、小さいお金をコロコロと雪だるま式に増やす一般的な資産運用とはジャンルが異なります。

2、不動産投資の成功の鍵は税金の理解

実は不動産投資は他の資産運用と違い、投資の前後に他人が介在するという特徴があります。不動産を購入するときも売るときも、普通は不動産仲介業者の力を借りることになります。その際に最低銀の不動産の知識がないと仲介業者とのやり取りも円滑に進まなくなります。

 

それに不動産投資に取り組むとなると色々な場面で税金の知識が求められます。不動産取得費用、免許登録料や登記代、印紙代、から業者へ支払う手数料など、不動産は買うときだけでなく不動産を所有をしている間も、そして不動産を売却する時にも税金が発生します。

 

不動産の売買には税金が常に付きまとう以上、不動産を使った資産運用で成功するには税金に関する理解が欠かせません。

3、他の資産運用よりも手間がかかる

不動産投資は不動産を探して買う以上、インターネットだけで手軽に始めることは難しいです。もちろん電話やネットで不動産を買うことは不可能ではありませんが、さすがに物件の内観や外観を見ずに電話一本で買いたくはないですよね。物件を確認する手間を考えると株や投資信託と比較すると気軽にはじめることはできません。

 

特に資産運用の初心者の場合、物件の瑕疵(欠点)をはじめとした投資してみてからでないと見えないリスクにも気を配る必要があります。不動産投資は不動産という高額な実物を扱う以上、手軽に取り組もうとすると手痛い失敗をする恐れがあります。

4、不動産投資特有のリスクを受け入れる必要がある。

現物投資である不動産投資には以下のような、株式投資やFXなど他の投資方法にはない特有のリスクがついてまわります。不動産投資ならではの特殊なリスクを理解し、対策を講じる必要がある点はデメリットであると言えるでしょう。

 

不動産投資特有のリスク

空室リスク 購入した部屋に借り手が見つからないと家賃収入が入ってこないので赤字が発生する可能性がある。
家賃変動リスク 購入した建物が古くなると品質の劣化から家賃金額を下げなくてはいけない場合がある。
金利変動リスク 住宅ローンの金利が上がることで当初予定した収支計画通りに資産運用が進まないことが考えられる。
地震災害リスク 天災に見舞われてマンションが崩壊した場合は、資産を失うことが考えられる。

 

質の高い管理会社と契約することや、事前に保険に加入しておくなど十分な対策を講じておく必要があります。

マンションでの資産運用のはじめ方

さて、ここまで不動産投資で資産運用を行うメリット・デメリットについて解説してきました。

 

ここまでの内容を理解し、不動産投資を始めてみたいという方の為に、以下比較的初心者でも始めやすい「マンション」で不動産投資を始める7つの手順を資産運用初心者の方でも分かるようにまとめてみます。

1、頭金を用意する

マンションを利用する資産運用には、頭金が必要になります。一般的には、購入金額の2割程度の金額を頭金として現金払いする必要があります。ご自身が用意できる頭金によって購入できるマンションのグレードが変わります。

2、地域や建物のリサーチをする

用意できる頭金の額を念頭に入れながら、地域をベースに資産運用に使うマンションを探すことになります。不動産売買関連のサイトに県名・地域・駅からの時間などを入力して絞り込みます。

3、購入したい物件の候補を上げる

ポータルサイトの絞込み検索によって出てきたマンションの中からご自身の予算に合う物件をいくつか選びます。その上で選んだ物件の資料請求や下見を不動産会社に依頼します。

4、購入を決める

下見や資料の内容を確認した上で最も資産運用に都合が良さそうなマンションを選びます。その上でそのマンションを購入する意思を業者に伝えれば、契約交渉に進むことになります。

5、契約交渉

具体的な金額の話や住宅ローンの申請といった各種の交渉が始まります。この時点では、契約を締結していないのでキャンセルができますし、ローン審査の結果に落ちる可能性もあります。

6、契約締結

ローンの審査や各種の条件面で問題がなく、無事に契約交渉が終われば、マンションが手に入ります。もちろんマンションが手に入ったらすぐに資産運用に取り組めるわけではなく、不動産登記や各種の保険手続きをすることになります。

7、入居者を募集する

管理会社をはじめとした各種の外部機関と連携しながら入居者の募集をします。無事に入居者が見つかれば、マンションを使った資産運用が本格的にはじまります。

 

ここまでマンションを利用した資産運用に取り組むための7つの手順を紹介しました。物件の購入経路によって多少購入手順が変わりますが、マンションを使った資産運用をはじめるための手順はそこまで大きくは変わりません。

 

マンション経営に少しでも興味があるのでしたら、不動産関連のポータルサイトを使ってみることをおすすめします。サイトの登録や物件の下見にはお金がかからないので、肩に力を入れずに利用することができます。

5つの工夫が資産運用の成功の秘訣

マンション経営という資産運用の成功の鍵は、借り手を見つけることです。「〇〇したら必ず空室が必ず埋まる」という魔法のような方法はありませんが、少しの工夫で資産運用の成功率が飛躍的に上がります。

 

ここでは、1流のマンション経営者が実践している5つのポイントを紹介します。

1、入居者のターゲットを意識する

購入する物件を選ぶ際に入居者のターゲット層を考えることが大切になります。例えば、ワンルームマンションを使った資産運用の場合は、学生や一人暮らしの社会人が入居者になる可能性が高いです。

 

彼等のニーズに合う物件を厳選したり、彼等の収入に見合った価格設定を考えれば、借り手は比較的簡単に見つかります。マンション経営という資産運用に成功するためには、常に借り手のターゲット層を意識することがポイントになります。

2、プロの力を借りる

管理会社や不動産会社に仲介を依頼すれば、マンション経営の成功率が上がります。仲介手数料を支払う必要がありますが、面倒な手続きを任せることができるので、時間というコストを節約した上で資産運用に取り組めます。

 

不動産関連には複雑な法律も絡みますので、経験豊富なプロの力を借りた上で資産運用に取り組んだ方が良い結果に繋がります。

3、立地を意識する

実物である不動産は、年月が経つにつれて劣化していきます。建物の見た目が劣化しても駅から近かったりすれば、立地が良いという理由で借り手がすんなり見つかるものです。

 

ちなみに立地の良さの1つの基準としては、駅からの近さや大都市へのアクセスのしやすさになります。不動産投資関連の資産運用は長期戦になるので立地の良さをベースに購入する建物を選ぶと良いでしょう。

4、利便性を考える

防犯設備やエアコンが設置されているマンションは、それらがない物件よりも利便性が高いです。入居者にとって住みやすい機能がついていれば、それだけで他の住居よりも魅力的だと感じてもらえます。

 

常に住み手のことを考えて住み手が喜ぶ設備を適宜備えることは、借り手を確保するための有効な戦略になります。

5、出口を考える

マンションを使った資産運用に取り組む大きなメリットの1つは、マンションという実物が手に入ることです。家賃収入を得ることが本来の資産運用の目的ですが、必要に応じて自分が住むことや第3者に売却するという選択肢を考える必要があります。

 

空室を防ぐとは少しずれますが、借り手が見つからなくなった状況を想定した上で資産運用に取り組むと良いでしょう。

 

ここまでマンション経営という資産運用を成功させるための5つのポイントを紹介しました。今回紹介した5つのポイントを意識すれば、マンション経営という資産運用で成功する確率が飛躍的に上がります。これからマンション経営を始めたいとお考えの方は上記の内容をしっかり心に留めておきましょう。

リスク・リターンよりも情熱が大切

ここまで、不動産投資で資産運用を行うメリット・デメリットから実際にマンション経営を行うコツまでをまとめて紹介してきました。

 

資産運用は対象が株式であり不動産であれ、コツコツ継続して学び続けることによってスキルアップが見込め、リスクが相対的に減ります。言うなれば資産運用の成功は「継続」である以上、一度始めた資産運用を途中で辞めるのは損なのです。ですので、情熱を失わない興味のあるものを資産運用で選ぶことが正解になります。

 

時流が良い時ばかりじゃないく、悪い時でも反省し勉強し続けられるのは、株式ですか?不動産でしょうか?

 

この客観的な自己分析が、資産運用の成功の第一歩です。自己分析をした上でやっばり不動産が良いということでしたらどこか、不動産会社のセミナーに参加するなり、書籍を読み漁るなりしてまずは不動産の勉強をすることから始められると良いですね。

 

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